县城商品房无证按揭|项目融资中的风险与合规管理

在中国房地产市场快速发展的一些县城的商品房项目却出现了“无证销售”甚至“无证按揭”的现象。这种现象既违反了国家的法律法规，也给购房者的权益和金融机构带来了巨大的风险。深入探讨这一问题，并结合项目融资领域的专业视角，分析其背后的原因、影响及应对策略。

“县城商品房为何能无证走按揭？”：现象解析

在传统的房地产开发流程中，开发商需要取得建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证等“四证”后，方可进行预售。购房者预售商品房时，银行可以根据购房合同和相关证明发放按揭贷款。

在一些县城，由于地方政府财政压力大、基层监管力量薄弱等因素，部分开发商为了加快资金回笼，选择了在未取得完整证件的情况下推进销售并开展按揭业务。这些项目往往通过以下规避监管：

县城商品房无证按揭|项目融资中的风险与合规管理 图1

1. 虚构开发进度：开发商谎报项目施工进展，在尚未完成主体结构封顶时就开放预售。

2. 利用“内部认购”：以“内部员工购房优惠”等名义吸收资金，绕过公开销售的监管要求。

3. 与地方金融机构合作：部分村镇银行或信用社出于业务拓展需求，对这些项目采取宽松的贷款审查标准。

这种“无证按揭”的现象不仅存在于县城市场，有时也蔓延至一些三四线城市。根据银保监会近年来的通报，多地都曾发生过因房企未取得预售许可而违规发放按揭贷款的情况。

“无证按揭”对项目融资的影响

从项目融资的角度来看，“无证按揭”的存在给各方都带来了显着影响：

1. 开发企业的资金风险

尽管“无证销售”让开发商提前回笼了资金，但如果项目最终无法完成相关审批手续或出现烂尾，将面临巨大的法律诉讼和赔偿责任。一些中小房企因经营不善导致项目停工，购房者起诉银行和开发商的情况屡见不鲜。

2. 银行的信贷风险

银行在发放按揭贷款时未能严格审核项目的合法性文件，可能导致不良资产的形成。一旦发生项目烂尾或业主集体维权，银行往往需要承担连带责任。这种现象不仅损害了银行的声誉，还会影响其资本充足率等关键指标。

县城商品房无证按揭|项目融资中的风险与合规管理 图2

3. 购房者的权益风险

购买“无证”商品房的消费者面临多重不确定性：

房产无法按时交付；

产权过户困难；

在发生纠纷时难以维护自身合法权益。

4. 金融市场的系统性风险

如果大量按揭贷款流向未完工或手续不全的项目，可能引发区域性金融动荡。尤其是在一些经济基础薄弱、监管能力有限的县城，这种累积的风险更易形成“火烧连城”的效应。

“无证按揭”背后：深层原因分析

导致“无证按揭”现象的深层次原因，主要包括以下几个方面：

1. 地方政府的利益驱动

在土地财政依赖度较高的地区，政府往往默许甚至鼓励开发商通过各种手段加快销售节奏以获取税收。一些基层官员为完成GDP目标，可能对违规行为视而不见。

2. 金融机构的短期考核导向

银行为了冲刺年度贷款规模指标，容易放松风险审查标准。尤其是在经济下行压力加大的背景下，部分银行更倾向于选择风险系数较低的按揭项目作为业绩突破口。

3. 购房者的需求刚性

在县城市场中，许多购房者属于首次置业，对住房需求较为迫切。一些人为了规避高房价或优质教育资源，不惜冒险购买“无证”商品房。

4. 监管执行层面的漏洞

地方住建部门和金融监管部门之间存在信息不对称，导致监管指令层层衰减。尤其是在经济欠发达地区，执法力度往往难以到位，使得违规行为有机可乘。

项目融资领域的应对策略

针对“无证按揭”带来的多重风险，可以从以下几个维度入手加强管控：

1. 强化事前审查：严格评估开发资质

银行在受理按揭申请时，必须要求开发商提供完整的“四证”，并实地调查项目的施工进度。

通过引入第三方专业机构进行独立评估，确保项目具备合法性和可实施性。

2. 加强风险预警：建立动态监测机制

在楼盘销售过程中，银行应定期与地方政府和监管部门沟通，了解预售项目的审批状态和施工进展。

对已发放按揭贷款的项目，持续跟踪资金使用情况，确保专款专用。

3. 做好投资者教育：提高风险防范意识

银行有责任向购房者充分披露相关风险信息，建议其在购买前核实项目的合法性文件。

通过开展金融知识普及活动，帮助消费者增强防范非法集资和金融诈骗的能力。

4. 完善法规制度：推动形成合力监管

国家层面应出台更严格的监管政策，明确各环节的责任主体，并建立跨部门的联合惩戒机制。

地方政府要加大对违规行为的查处力度，尤其是对那些涉嫌经济犯罪的行为，及时移交司法机关处理。

5. 创新融资模式：推动房地产金融供给侧改革

鼓励金融机构开发适应市场需求的产品和服务，“按揭 保险”、“按揭 equity”的组合模式。

探索通过资产证券化等市场化手段，分散和化解项目融资中的系统性风险。

县城市场的“无证按揭”现象折射出中国房地产市场发展过程中的深层次问题。在推进新型城镇化的过程中，应始终坚持“房住不炒”的定位，既要维护住房消费者的合法权益，也要防范金融风险的积聚和扩散。从项目融资的角度看，“无证按揭”不仅威胁到金融机构的稳健经营，还可能影响整个经济体系的稳定运行。

在“三道红线”政策持续深化、房地产行业步入“白银时代”的背景下，各方参与者都需更加注重合规经营理念，共同促进房地产市场的长期健康与可持续发展。

（本文所有信息均为虚构，不涉及真实个人或机构。）