菏建（2018）7号：解读住房信贷政策调整与项目融资创新模式

房地产市场调控政策持续收紧，金融机构在住房信贷领域的风险控制和产品创新面临着前所未有的挑战。本文以《菏建（2018）7号》文件为切入点，结合当前房地产市场的宏观环境，深度解析菏泽市住房信贷政策调整的背景、主要内容及其对项目融资的影响。探讨在“三道红线”政策背景下，如何通过金融产品创新、风险管理优化等手段，为房地产开发企业和购房人提供更具竞争力的融资解决方案。

“菏建（2018）7号”？

《菏建（2018）7号》全称为《关于推进全市棚户区改造和促进房地产市场平稳健康发展的通知》，是菏泽市住房和城乡建设局于2018年发布的重要政策文件。该文件的核心目标包括两方面：一是扎实推动棚户区改造工作，二是规范房地产市场秩序，稳定市场预期，促进房地产市场平稳健康发展。

菏建（2018）7号：解读住房信贷政策调整与项目融资创新模式 图1

文件明确了政府、企业和金融机构在棚户区改造中的职责分工，并提出了多项具体措施。

1. 加大项目征收扫尾工作力度

成立专门工作组，对棚改过程中的“问题户”进行集中攻坚，通过政策宣讲、司法手段等多元化方式解决征地拆迁难题。

2. 加快安置房建设进度

置换政府诚信和群众利益的“双质押”，要求各地切实加快安置房施工进度，确保按时保质完成交付任务。

3. 优化住房信贷政策

县区政府需根据房地产市场状况，及时协调人民银行及金融监管机构，组织金融机构完善辖区内住房信贷政策，调整商业性个人住房贷款（以下简称“商贷”）的首付款比例和贷款利率要求，并同步优化住房公积金贷款政策。

《菏建（2018）7号》还强调了建立住宅用地供应与商品住房库存状况挂钩机制。具体而言，政府将根据当地商品住房库存消化周期，适时调整住宅用地供应规模、结构和时序。这是本轮房地产调控中“因城施策”理念的典型体现。

“菏建（2018）7号”对项目融资的影响

在《菏建（2018）7号》文件的指导下，菏泽市住房信贷政策经历了显着调整。这些变化不仅影响着购房人的贷款成本和可负担能力，也为房地产开发企业的项目融资提供了新的思路。

1. 商业性个人住房贷款的优化

根据文件要求，菏泽市金融机构需根据当地房地产市场状况，动态调整商贷的首付款比例和贷款利率。这一政策的出台，在降低购房人融资门槛的也为银行等金融机构提供了更多风险控制的空间。

对于首次购房者，部分银行降低了首付比例至最低20%，并提供较低的基准利率；而对于投资性购房，则明确规定首付不低于50%且利率上浮。这种精细化的信贷政策，既防范了系统性金融风险，又支持了合理的住房消费需求。

2. 住房公积金贷款政策的优化

同步优化的还有住房公积金贷款政策。菏泽市调整了公积金贷款额度上限，最高可贷至80万元，并降低了公积金贷款利率。这些措施显着减轻了购房人的还款压力，提高了住房公积金额度的使用效率。

3. 风险管理与产品创新

在“三道红线”监管政策（即针对房地产企业的资产负债率、净负债率和现金短债比三项核心指标进行严格管控）的背景下，银行等金融机构在开展住房信贷业务时面临更大的压力。一方面，需确保信贷资产质量；又需要满足监管部门的资本充足率要求。

在此背景下，菏泽市部分银行开始探索创新型金融产品。

“接力贷”

针对年轻购房人推出的贷款模式，允许父母作为共同借款人，降低首付比例和利率负担。

“信用贷”

对于信用记录良好的客户，提供无抵押贷款服务，简化审批流程，提升贷款效率。

这些创新不仅满足了多样化的客户需求，也为金融机构在风险可控的前提下提高了业务规模。

项目融资的未来发展：挑战与机遇

菏建（2018）7号：解读住房信贷政策调整与项目融资创新模式 图2

随着房地产市场调控政策的持续深化，项目融资领域面临着新的挑战和机遇。以下从房企、“影子银行”机构和购房人三方视角进行分析：

1. 房企：降杠杆与融资多元化

房地产企业需逐步降低资产负债率，探索除传统银行贷款外的其他融资渠道，如ABS（资产支持证券）、REITs（房地产投资信托基金）等。

围绕棚户区改造等政策性项目，积极争取地方政府专项债券资金支持。

2. 影子银行：合规经营与服务创新

由于“三道红线”政策的限制，“影子银行”机构需更加注重合规经营，避免成为系统性金融风险的源头。

通过技术手段提升风险评估能力，开发更智能化的风控模型。

3. 购房人：降低首付门槛与还款压力

政府和金融机构可通过多种方式，进一步优化首付比例和贷款利率结构，帮助更多刚需人群实现住房梦想。

推广“按揭 装修”等综合金融服务模式，减轻购房人的前期资金压力。

案例分析：菏建（2018）7号文件的实际效果

以菏泽某棚改项目为例，该项目在《菏建（2018）7号》政策的支持下实现了顺利推进。政府通过调整土地供应计划，确保了安置房用地的优先供应；金融机构则根据政策要求，为棚改居民提供了低利率、高额度的公积金贷款支持。

据统计，在政策实施后的一年内，菏泽市的商品住房库存消化周期从18个月降至9个月，去化速度显着提升。当地银行机构在住房信贷领域的不良率保持低位运行，充分体现了政策的积极效果。

展望：住房信贷政策调整的未来方向

从长远来看，住房信贷政策将朝着以下方向发展：

1. 更加精细化的风险管理

利用大数据和人工智能技术，优化客户画像和信用评估模型。

推动区块链技术在贷款合同签署、资金监管等领域的应用。

2. 加强金融消费者保护

建立健全金融消费纠纷调解机制，降低购房人在贷款过程中的投诉率。

加强对“首付贷”、“零首付”等违规金融产品的监管力度。

3. 支持住房租赁市场发展

通过政策引导，鼓励银行等金融机构为长租公寓运营商提供融资支持。

推动“租购并举”制度的落地实施，完善住房保障体系。

《菏建（2018）7号》文件的出台，是菏泽市在房地产市场调控和项目融资领域的一次重要尝试。这一政策不仅体现了政府对棚户区改造和民生改善的重视，也为金融机构优化信贷结构、创新金融产品提供了有益参考。

在“三道红线”政策的持续作用下，住房信贷将更加注重风险防控与效率提升。我们有理由相信，在政策引导和支持下，房地产市场和项目融资领域将迎来更加健康、可持续的发展格局。

（本文所有信息均为虚构，不涉及真实个人或机构。）