房地产融资租赁业留抵退税：项目融资与企业贷款的新机遇

随着我国经济结构调整和产业升级的深入推进，房地产行业面临着前所未有的挑战和机遇。在“房住不炒”的政策导向下，房企逐渐从传统的开发模式转向多元化发展，其中房地产融资租赁作为一种新型融资，正在成为企业优化资产负债表、提升资金周转率的重要工具。重点探讨房地产融资租赁业留抵退税的相关政策及其在项目融资与企业贷款中的应用，为企业从业者提供参考。

房地产融资租赁的基本概念及特点

房地产融资租赁是指承租人（通常为房企或其子公司）通过与出租人签订租赁合同，以支付租金的获得房地产使用权的一种融资。这种结合了金融工具与实体资产的特性，既解决了企业短期内的资金需求问题，又避免了直接资产可能带来的高负债率压力。

与传统贷款相比，融资租赁具有以下显着特点：

房地产融资租赁业留抵退税：项目融资与企业贷款的新机遇 图1

1. 融资门槛低：企业无需提供大量抵押物即可获得资金支持。

2. 税务优化：符合条件的情况下，承租人可享受进项税额抵扣（即留抵退税）的政策优惠。

3. 灵活多样：包括售后回租、直租等多种业务模式，满足不同企业的融资需求。

留抵退税在房地产融资租赁中的应用

2019年我国全面推开增值税改革后，“增值税增量留抵退税”政策的实施为融资租赁行业带来了利好。根据《财政部税务总局关于明确部分先进制造业和现代服务业等行业的增值税期末留抵退税政策的通知》（财税〔2018〕143号），符合条件的企业可按月申请退还增值税增量部分。

在房地产融资租赁业务中，承租人通常需要支付较高的租金，其中包括了增值税。如果承租方能够充分利用留抵退税政策，将显着降低实际融资成本。以产公司为例，在开展售后回租业务后，该公司通过进项税额抵扣当年实现节税超过50万元。

融资租赁在项目融资中的创新应用

1. 房地产开发项目的资金支持

房地产项目具有投资周期长、金额大的特点，传统的银行贷款往往难以满足企业的个性化需求。利用融资租赁方式，房企可以分阶段获取资金支持：

在项目拿地初期，企业可通过设备租赁或无形资产（如设计服务）租赁方式快速获得启动资金。

在建设过程中，可以通过应收账款质押融资解决流动资金不足的问题。

项目建成后，再通过售后回租盘活存量资产。

2. 供应链金融的延伸

融资租赁不仅是房企自身的融资工具，还可以扩展至其上游供应商。

承租方可以为建筑企业提供设备租赁服务，帮助后者减轻现金流压力。

在销售环节，针对购房者提供“以租代购”模式，促进去库存的提升企业资金周转率。

融资租赁与企业贷款的结合

1. 降低融资成本：相比银行贷款，融资租赁的资金成本通常更具竞争力。房企可以利用这部分资金优化资本结构。

2. 创新担保方式：融资租赁业务可以通过应收账款质押、未来现金流质押等方式提供担保，相较于传统的抵押贷款更为灵活。

3. 资产负债表优化：通过融资租赁引入的资产不直接增加企业的负债规模，在一定程度上改善了财务报表指标。

风险控制与政策建议

尽管融资租赁为房地产企业带来了新的发展机遇，但潜在的风险也不容忽视。特别是在当前行业整体面临下行压力的情况下，企业应重点关注以下问题：

1. 政策风险：密切关注国家对房地产行业的宏观调控政策变化。

房地产融资租赁业留抵退税：项目融资与企业贷款的新机遇 图2

2. 流动性风险：确保租赁业务的现金流能够按时回收。

3. 法律合规风险：在开展融资租赁前，务必做好尽职调查和法律审查。

针对融资租赁行业的发展，建议相关部门进一步完善配套政策：

明确留抵退税的具体操作细则，简化审批流程。

鼓励金融机构创新融资租赁产品，在风险可控的前提下为企业提供更多选择。

加强行业监管体系建设，防范系统性金融风险。

未来发展趋势

1. 资产证券化：房地产融资租赁资产有望成为重要的ABS基础资产，这将为行业带来新的点。

2. 科技赋能：利用大数据和区块链技术提升业务效率，降低操作风险。

3. 国际化发展：随着我国融资租赁企业的实力不断增强，未来将会有更多企业走向国际市场。

房地产融资租赁及其配套的留抵退税政策，有效解决了企业在项目融资与资金周转中的痛点。这不仅是行业发展的必然选择，也是国家推动经济结构优化的重要举措。随着政策支持力度加大以及市场机制不断完善，融资租赁将在房地产行业中发挥更加重要的作用，为企业创造更大的价值。

（本文所有信息均为虚构，不涉及真实个人或机构。）