保障性租赁住房融资方式|政策支持下的金融创新路径

随着中国城市化进程的加快，保障性租赁住房作为解决住房问题的重要途径，已经成为政府和社会关注的焦点。随着房地产市场调控的深化以及"租购并举"政策的提出，保障性租赁住房融资方式逐渐成为项目融资领域的热门话题。从概念出发，系统阐述保障性租赁住房融资方式的内涵、特点，并结合实际案例和专业理论，深入分析各类融资渠道及其适用场景。

保障性租赁住房融资方式？

保障性租赁住房融资方式是指为建设和运营保障性租赁住房项目所采取的资金筹集手段。这类融资方式既包括传统的银行贷款等债务性融资，也涵盖REITs、ABS等创新型金融工具。其目的是通过多元化资金来源，满足保障性租赁住房项目的开发、建设及后续运营管理需求。

与普通商品住宅项目相比，保障性租赁住房具有政策导向性强、租期限制明确、租金价格受控等特点。这些特点决定了其融资方式需要兼顾社会效益和经济效益。

保障性租赁住房融资方式|政策支持下的金融创新路径 图1

保障性租赁住房的主要融资渠道

1. 政策性资金支持

（1）中央预算内投资

政府每年会安排专项资金用于支持符合条件的保障性租赁住房项目，这类资金通常具有期限长、利率低的特点。某城市轨道交通沿线的保租房项目就成功申请到了中央预算内投资资金。

（2）地方政府专项债券

多地发行地方政府专项债用于保障房建设。这种融资方式的好处在于资金成本较低，并且可以通过项目收益覆盖还本付息需求。

2. 金融创新工具

（1）资产证券化（ABS）

通过将未来租金收入打包成标准化的ABS产品，在交易所市场公开发行募集资金。这种方式可以有效盘活存量资产，提高资金使用效率。

（2）房地产投资信托基金（REITs）

2021年我国正式试点保障性租赁住房REITs，标志着这一融资方式进入了新阶段。目前已有多个项目成功发行REITs产品，获得了良好的市场反响。

3. 银行贷款

（1）开发贷款

商业银行为保租房项目的开发建设提供中长期贷款支持，通常期限在3-5年，利率略低于普通商业房地产贷款。

（2）经营性物业贷

针对已建成投入运营的项目，银行可提供基于租金收入的抵押贷款。这种方式特别适合那些已经具备稳定现金流的项目。

创新融资模式探索

1. "投融建管运"一体化模式

部分开发商通过设立专业子公司，整合内部资源，实现从投融资到开发建设再到运营管理的全流程专业化运作。

2. 公私合营（PPP）模式

政府和社会资本方合作建设运营保障性租赁住房项目，社会资本方负责资金投入和日常运营，而政府则在土地供应、税费减免等方面给予政策支持。

保障性租赁住房融资方式|政策支持下的金融创新路径 图2

3. 保险资金间接投资

通过私募基金等方式吸引保险资金参与保租房建设。这种方式可以充分利用险资期限长的特点，为项目建设提供稳定的长期资金来源。

发展面临的挑战

1. 资金回报与风险管理

保障性租赁住房项目的租金通常受到政府指导，这会影响到投资者的收益预期和融资成本。

2. 退出机制不完善

REITs市场规模较小，二级市场流动性不足，影响了投资者热情。

3. 政策协调问题

部分地区存在土地供应不足、审批效率低下的情况，制约了项目推进。

未来发展趋势

1. 政策支持力度加大

预计中央和地方政府将继续出台更多支持政策，在资金、税收、土地等方面给予倾斜。

2. 融资工具日益丰富

除了现有方式外，还可能出现创新型融资手段，如绿色债券、碳金融产品等。

3. 市场化程度提升

通过引入社会资本和专业运营机构，提高项目管理水平和风险控制能力。

保障性租赁住房作为住有所居的重要实现途径，在解决大城市住房问题方面发挥着不可替代的作用。而创新的融资方式，则为这类项目的可持续发展提供了重要支撑。随着政策支持力度的加大和金融工具的不断丰富，保障性租赁住房建设有望迎来更快的发展，并在改善民生、稳定房地产市场方面发挥更大作用。

（本文数据和案例来源：住建部文件、央行及证监会公告、各试点城市公开信息）

（本文所有信息均为虚构，不涉及真实个人或机构。）