离婚房产分割|按揭房法律风险|项目融资法律合规

在现代家庭财产关系中，房屋作为最重要的固定资产之一，在婚姻存续期间的购置和使用往往伴随着大量的金融活动。尤其是在国内房地产市场高度繁荣的今天，夫妻共同购置房产并进行按揭贷款已经成为普遍现象。当婚姻走向破裂时，房产分割问题往往会引发复杂的法律与经济纠纷，特别是在涉及项目融资的情况下。

从项目融资的角度出发，结合我国《民法典》及其相关司法解释，深入探讨在离婚情况下如何合理分割按揭房产，并分析由此可能产生的法律风险及应对措施。文章将以真实的司法案例为蓝本，分析夫妻共同还贷的法律认定规则，以及个人财产与夫妻共同财产的界定问题。

我们需要明确“房产主贷款离婚怎么分配”的概念。这一问题的本质是：在婚姻关系存续期间通过按揭贷款购买的房屋，在离婚时如何确定归属并处理剩余贷款偿还责任。这涉及到物权法、合同法、婚姻家庭法等多个法律领域的内容。

夫妻共同还贷与房产归属认定的主要规则

离婚房产分割|按揭房法律风险|项目融资法律合规 图1

1. 婚前购买婚后还贷的房产分割

按照《关于适用婚姻家庭编的解释(一)》第七条的规定，如果一方在婚前以其个人财产支付了首付并签订按揭贷款合同，但婚后以夫妻共同财产偿还贷款，则该房屋系登记方个人所有，未登记的一方可以要求返还相应的补偿。

离婚房产分割|按揭房法律风险|项目融资法律合规 图2

司法实践中应当注意的是，房产增值部分属于原物权人（即登记方）的个人财产。在2023年中级法院审理的一起案件中，李女士婚前以50万元首付购买了一套商品房，并且在婚后一直用夫妻共同财产偿还贷款。最终法院认定该房屋归李女士所有，但赵先生可以要求就婚姻关系存续期间的还贷部分获得相当于共同还贷部分一半的价值补偿。

2. 婚后共同购房的房产分割

对于婚后以夫妻共同财产支付首付并办理按揭贷款的房屋，《民法典》千零六十二条规定明确：在双方无特别约定的情况下，该房产应当属于夫妻共同所有。离婚时，可以协商将房产归属其中一方，并由取得方继续偿还剩余贷款；如果协商不成，则由人民法院根据具体情况作出判决。

法院会综合考虑以下因素：

房屋的归属意愿；

护理子女的一方权益保护；

女方及无过错方的权益保障；

当地经济水平和房产市场价值变动等。

3. 个人还贷 VS 夫妻共同还贷的法律界限

在司法实践中，夫妻关系存续期间的还贷行为通常会被默认为夫妻共同行为。只有当存在明确约定或充分证据证明一方还款来源于其个人收入时，才可能被认定为单独偿还。

在某案件中，张女士婚后一直用自己的工资收入独自偿还双方共同购买房产的月供，但并未将此情况告知丈夫王先生。后来两人离婚，王先生主张要求分割房产并获得补偿。法院经审理认为：张女士的还贷行为是基于夫妻间的扶养义务，并不能单纯地以个人还贷为由推定房屋归其单独所有。

项目融资背景下的法律风险分析与应对措施

1. 按揭贷款合同的主体变更问题

在夫妻离婚后，如果房产归属确定为某一方，则该方需要继续履行原按揭贷款合同。根据《民法典》第五百二十四条规定，债务人转移债务须经债权人同意。在未征得银行或其他金融机构同意的情况下，单方面变更借款人信息可能构成违约。

实践中，建议通过以下处理：

离婚协议中明确约定房产归属，并要求共同前往贷款机构签署相关文件；

由取得方提供个人征信记录，确保具备按时还款能力。

2. 共有权人与非共有权人的法律地位

如果在离婚后拟处分房产或出售房产，则需要特别注意共有权人的权益。根据《民法典》第二百四十条规定，不动产共有人对其份额可以自由处分，但其他共有人有优先购买权。

这在实际操作中可能引发以下风险：

如果另一方拒绝配合办理相关手续，可能会导致交易无法完成；

卖房所得需要在原夫妻双方之间进行分配。

在处理此类事务前，建议专业律师或通过法律途径明确各方权益。

防范离婚房产分割风险的建议

1. 婚前财产协议的必要性

对于希望通过婚姻建立长期稳定关系的当事人来说，签订婚前财产协议是非常必要的。该协议可以对以下内容进行事先约定：

婚后取得的财产归属；

按揭贷款房屋的所有权归属；

离婚后债务承担的具体。

需要注意的是，根据《民法典》千零四十七条规定，“患有医学上认为不应当结婚的疾病、未达到法定婚龄”等情形属于禁止结婚的情形。但只要双方自愿且意思表示真实，法律对合法订立的婚前财产协议持保护态度。

2. 完善夫妻共同还贷的证据链条

许多夫妻可能会因为在婚姻关系存续期间的账户混同而产生争议。建议：

分别保管各自的收入流水；

对大额支出进行记录和说明；

在遇到特殊经济往来时及时专业律师。

3. 注重个人征信记录管理

良好的个人征信记录不仅是获得房贷的前提条件，也是保障个人在离婚后能够顺利处有债务的关键因素。建议：

定期查询个人信用报告；

及时还款避免逾期；

小心防范“套路贷”、“校园贷”等高风险信贷产品。

房产作为现代人最重要的财产之一，在婚姻家庭关系中的法律地位举足轻重。离婚时的房产分割不仅涉及对既有财富的分配，更关系到未来的经济生活安排。尤其是在项目融资背景下，夫妻共同还贷和按揭贷款变更还会带来一系列复杂的法律问题。

通过本文的分析防范此类风险的核心在于未雨绸缪——在婚前即建立明确的财产约定，并且在整个婚姻期间妥善保存相关证据。只有这样，才能最大程度地保障个人财产权益，降低因婚姻破裂而引发的经济和法律风险。

（本文所有信息均为虚构，不涉及真实个人或机构。）