按揭房未还清的抵押贷款|项目融资中的可能性与风险管理

随着我国房地产市场的持续发展，越来越多的家庭选择通过按揭房产。在按揭还款期间，一些家庭可能会遇到临时资金需求，这时候可能会考虑利用其现有的按揭房作为抵押进行二次融资。详细探讨在按揭房还款未还清的情况下，是否可以再次办理抵押贷款，并分析相关风险及管理策略。

按揭房的抵押条件和可能性

我们要明确的是，按揭房是指借款人通过与银行签订按揭协议，以分期付款的房产。房产的所有权并不完全归属于购房者，而是由银行持有抵押权。直到购房者还清全部贷款本息后，银行才会将房产的所有权正式转移给购房者。在按揭期间，虽然购房者拥有使用权，但所有权仍属于金融机构。

根据调研显示，当前多数商业银行针对未结清的按揭房也提供了二次抵押的可能性，即通常所说的“房屋二押”。这种允许借款人在不改变现有抵押关系的基础上，再次从银行或其他金融机构获得贷款额度。张三在某个二线城市了一套价值30万元的商品房，并通过某国有大行办理了240万元的按揭贷款，月供为150元，期限为20年。目前，张三已经偿还了18个月的月供。现在由于生意需要流动资金，他可以向银行申请房屋二次抵押，获得额外贷款用于项目融资。

需要注意的是，虽然理论上允许在未还清按揭的情况下进行二次抵押，但具体能否操作以及可贷额度还需结合购房者的征信状况、收入能力、已有贷款余额等多种因素来综合评估。银行通常会对按揭房的剩余价值进行重新估值，并按照一定的比例审批新的抵押贷款额度。

按揭房未还清的抵押贷款|项目融资中的可能性与风险管理 图1

项目融资中的风险分析

房屋二押在项目融资中的应用较为广泛，具体涉及的风险主要有以下几个方面：

（一）信用风险

信用风险主要来自于借款人的还款能力和还款意愿。由于按揭房已经在购房者名下设定了抵押权，新増的二次抵押贷款将面临双重风险。如果借款人因经营不善或其他原因导致资金链断裂，可能会影响这两笔贷款的偿还。

李四是一位个体工商户，他以一套价值50万元的商品房作为按揭物，并成功申请到了40万元的首套房贷款。目前他已经按时还款36个月。由于生意扩大需要流动资金，李四计划向XX银行申请房屋二次抵押贷款10万元。银行在审批时不仅要考虑他的现有负债、收入情况，还需评估其未来的营业收入是否能够覆盖新增的月供。

按揭房未还清的抵押贷款|项目融资中的可能性与风险管理 图2

（二）市场风险

房地产市场价格波动无疑对按揭房二押的风险控制有着重要影响。由于房产价值可能随市场行情波动，这将直接冲击到抵押物的变现能力。如果房价出现大幅下跌，银行面临的风险就会相应增加。

以王五为例，他在2019年以每平米150元的价格了一套180平米的商品房，并办理了按揭贷款，总价款为270万元，首付款80万元，贷款190万元。当时签订的抵押合同中约定房产价值为其评估净值。到了2023年，由于市场因素影响，该楼盘二手房价跌至每平米130元，则这套房产的当前价值约为234万元。此时，如果王五想再次申请房屋二次抵押，银行将按照调整后的价值234万元，重新评估他的房贷额度。

（三）流动性风险

在项目融资尤其是涉及较大金额时，资金流动性风险也是不容忽视的重要因素。当借款人需要快速变现房产以应对突发情况时，如果房地产市场流动性不足，可能会影响其及时处置抵押物的能力，进而影响银行的贷款回收。

风险管理策略

鉴于上述各类风险的存在，在实施按揭房二次抵押融资时，必须采取切实可行的风险管理措施：

（一）严格的贷款准入

金融机构应对借款人的信用状况进行严格审查。这包括但不限于考察其过往还款记录、收入来源的稳定性和真实性等。必要时还需提供担保或保险来降低风险。

在项目融资的用途上也应当设置一定的限制，确保贷款资金主要用于正当生产经营活动，而不是用于股市、房市等高风险投资。赵六在办理二次抵押时，需要出具详细的资金使用计划书，并定期向银行报告资金运用情况。

（二）动态的风险监控

由于房屋价值和借款人还款能力都可能随时间而发生变化，金融机构应建立有效的动态监控体系。可以通过不定期的价值重评、贷後检查等手段掌握借款人的最新状况。若发现异常情况，应及时采取措施加以纠正。

（三）多元化风险分散

为降低风险，银行可以在信贷组合中引入多种风险管理工具，如信用保险、担保基金等。也可以考虑与保险机构合作，房贷减损保险来规避部分市场风险。

案例分析

以某二线城市的一家中小型商业银行为例，该行2020年开始试点房屋二押产品，至2023年累计批准了50笔贷款，金额总计45亿元人民币。其中有三笔因借款人经营失败出现逾期，银行通过 disposal ofmortgaged property 的实现了比较好的回收。

从该案例可见，只要在操作过程中坚持风险可控的原则，严格执行各项内部制度，房屋二押贷款还是可以为项目融资提供一条有效的渠道。但也必须警醒的是，任何金融业务都存在固有风险，因此不能盲目扩张业务规模，而应该始终将风险管理放在首要位置。

在按揭房还款未结清的情况下办理二次抵押贷款，既是借款人的一种融资手段，也为银行提供了新的业务点。但在具体 operation 中，必须充分考量各种可能的风险，并制定相应的防范措施。这样才能既满足市场需求，又保障金融机构的资金安全。

在国家货币政策支撑和房地产市场韧性充裕的大背景下，只要坚持稳健经营的原则，按揭房二押贷款业务必将在项目融资中发挥更大作用，为实体经济的发展注入更多活力。

（本文所有信息均为虚构，不涉及真实个人或机构。）