买方仍在贷款|房地产项目融资中的对策与风险管理

随着中国经济发展进入新阶段，房地产市场作为国民经济的重要组成部分，其运行机制和面临的问题也在不断演变。在项目融资领域，"买方仍在贷款"这一问题已经成为许多房地产开发企业和金融机构面临的共同挑战。从项目融资的角度出发，深入分析该现象的背景、成因及其对各方的影响，并提出相应的对策建议。

我们需要明确"买方仍在贷款"。简单来说，就是购房者在房产时选择了按揭贷款的，但由于各种原因未能按时完成贷款支付或存在资金缺口，导致项目开发企业面临资金回收压力。这种情况在当前房地产市场环境下尤为突出，在"三道红线"政策调控下，房企融资渠道受限，资金链紧张，更使得这一问题成为行业痛点。

买方仍在贷款的现状与成因

1. 市场环境分析

中国房地产市场面临增速放缓的压力。在"房住不炒"定位下，房地产行业的金融属性逐渐弱化，需求端政策持续收紧，导致购房者支付能力下降。在新冠疫情的影响下，部分行业停工停产，居民收入预期受到冲击，进一步影响了购房者的还贷能力。

买方仍在贷款|房地产项目融资中的对策与风险管理 图1

2. 买方行为分析

从买方角度来看，选择按揭贷款是大多数购房者的必然选择，主要原因包括：

首付比例要求较高，购房者需要通过贷款解决资金缺口；

房价远超家庭支付能力，分期付款成为唯一可行方式；

投资属性减弱后，期房销售模式增加了买方的流动性压力。

3. 开发企业面临的挑战

在预售制度下，房地产开发企业往往需要垫付大量开发建设资金。当购房者无法按期完成贷款支付时，企业将面临以下问题：

资金回笼延迟，影响项目后续建设和投资计划；

为缓解现金流压力，企业可能被迫降低销售价格或提供额外融资支持；

在极端情况下，可能导致项目烂尾，引发社会舆论和法律纠纷。

对房地产开发企业的具体影响

1. 资产负债表质量

买方贷款风险直接影响房企的资产负债表表现：

应收账款规模增加，占用企业流动资金；

坏账计提增加，侵蚀企业利润；

资产周转率下降，影响企业经营效率。

2. 现金流管理

在资金链紧张的情况下，应收账款回收困难加剧企业的流动性风险：

可能需要通过高成本的民间借贷维持运营；

买方仍在贷款|房地产项目融资中的对策与风险管理 图2

影响后续项目的投资开发计划；

在极端情况下可能导致连锁反应，引发系统性金融风险。

3. 财务可持续性

长期的买方贷款拖欠问题将给企业财务状况带来持续压力：

资金成本上升，影响企业盈利能力；

评级机构可能下调企业信用等级；

投资者信心下降，融资渠道进一步受限。

风险防范与对策建议

1. 完善预售款监管机制

政府应加强对房地产预售资金的监督管理，建立更加严格的预售款管理制度：

明确预售款优先用于项目工程建设；

建立有效的监控和预警系统；

加强对购房者的资质审查，防止不合格 buyer进入市场。

2. 创新融资模式

房企可以尝试以下创新措施：

推动房地产投资信托基金（REITs）的发展，降低企业负债水平；

发展"轻资产"运营模式，减少前期资金投入需求；

与专业第三方机构合作，探索供应链金融等新型融资方式。

3. 完善风险预警体系

建立多层次的风险预警机制：

在项目层面设置专门的资金监控团队；

建立定期的财务健康检查机制；

利用大数据技术进行舆情监测和风险预测。

4. 加强与金融机构的合作

房企应深化与主要金融机构的战略合作，共同应对买方贷款问题：

争取更灵活的还款方案设计空间；

探索联合授信机制；

参与金融产品的创新开发。

5. 提升运营效率

通过数字化转型等方式提升企业内部管理：

建立实时监控的资金管理系统；

优化销售和回款流程；

加强应收账款的催收工作。

案例分析

以某大型房地产企业为例，该公司在长三角地区开发了多个大型住宅项目。受买方贷款问题影响，该公司2022年半年度报告显示：

应收账款规模同比15%，占资产总额的比例上升至35%；

坏账计提金额较上年增加40%，拖累了整体利润表现；

企业不得不通过出售优质资产和大股东注资等方式维持流动性。

尽管当前面临挑战，但随着房地产市场政策逐步完善，行业健康发展长效机制的建立，"买方仍在贷款"问题将得到有效缓解。房企应当积极调整经营策略，在保持适度杠杆水平的注重风险防控能力的提升。

"买方仍在贷款"是房地产项目融资过程中一个复杂而艰巨的问题，需要政府、企业和金融机构共同发力，构建起全方位的风险防范体系。只有这样，才能确保房地产市场的平稳健康发展，维护金融市场稳定和社会和谐。

（本文所有信息均为虚构，不涉及真实个人或机构。）