房贷审核通过后退房流程及注意事项

随着我国房地产市场的不断发展，住房贷款业务已成为商业银行和个人融资的重要组成部分。在实际操作过程中，购房者因各种原因可能需要在贷款审批通过后取消交易并申请退房。从项目融资领域的专业视角出发，详细阐述这一过程涉及的关键环节、注意事项及其对金融市场的影响。

一 | 房贷审核通过后能否退房？

在正式回答这一问题之前，我们需要明确，“房贷审核通过”具体指的是银行对购房者提交的贷款申请材料已完成初步审查，并认为符合放款条件。此时，双方还需签订正式的购房合同并完成其他法律流程，才能最终确定交易。

从法律角度来看，如果购房者已经与卖房者签订买卖合同，并且该合同不具备解除条件的情况下，擅自退房可能会承担相应的违约责任。但具体能否退房以及如何退房，需要根据以下几种情况进行综合判断。

二 | 房贷审核通过后退房的三种常见情形

房贷审核通过后退房流程及注意事项 图1

情形一：双方协商一致解除合同

如果购房者与卖房者能够就退房事宜达成一致，则可以通过友好协商的方式解除合同。在实际操作中，这种情况下需要签订书面协议，明确双方的权利义务关系，并约定违约责任的承担方式。

根据《中华人民共和国民法典》第五百六十二条的规定，合同的解除需要双方协商一致，并签订书面协议。这意味着购房者和卖房者必须共同遵守这一法律规定。

情形二：购房者单方面行使解除权

在以下几种情况下，购房者可以合法地单方面行使合同解除权：

1. 先履行抗辩权 —— 如果卖房者未能按照合同约定时间交付房产或办理相关手续，购房者有权暂停履行己方义务。

2. 预期违约情形—— 若卖房者明确表示无法履行合同义务，购房者可基于预期违约的规定主张解除合同。

在实际操作中，购房者需要通过法律途径证明对方存在违约行为，并向法院申请解除合同。这种情况下，法院会根据具体案情进行调解或判决。

情形三：因政策变化导致的退房

国家出台了一系列房地产市场调控政策。如果当地出台了新的限购政策，且购房者因此不满足贷款条件，则可以依据合同中的不可抗力条款或情事变更原则主张解除合同。

房贷审核通过后退房流程及注意事项 图2

在实际操作中，购房者需要收集相关证据，证明其无法继续履行合同是由于外部政策变化导致的，并非自身原因。

三 | 房贷审核通过后退房的具体步骤

步：全面评估法律风险

建议购房者在作出退房决定前，先专业律师或房地产法律事务所。重点考察以下几个方面：

1. 当前交易是否具备解除条件。

2. 单方面解除合同可能产生的法律后果。

3. 是否有其他更合理的解决方案。

在实际案例中，很多购房者往往忽略这一步骤，导致后续纠纷难以解决。某客户在未全面评估法律风险的情况下贸然退房，最终被迫支付高额违约金。

第二步：与卖房者协商解除

如果双方能够达成一致，则可签订《房屋买卖合同解除协议》。该协议应明确以下几点：

1. 双方同意解除原购房合同。

2. 具体的退款金额及时间安排。

3. 违约责任分担。

在实际操作中，建议购房者将所有协商内容记录在书面文件中，避免口头承诺无法兑现的风险。

第三步：向银行提出终止申请

由于房贷已经通过审核，购房者需要及时通知银行停止放款。具体操作包括：

1. 向银行提交书面申请。

2. 附上相关证明材料（如退房协议）。

3. 办理相关的贷款注销手续。

在这一过程中，购房者需要注意及时与银行沟通，并保存好所有往来函件。

第四步：办理撤销网签

如果已经完成网上签约，则需要尽快撤销。具体流程如下：

1. 携带身份证明、购房合同等相关材料。

2. 到当地房产交易中心提出申请。

3. 提交退房原因说明材料。

在实际操作中，很多购房者往往忽略及时撤销网签的重要性，导致后续出现不必要的麻烦。

第五步：处理税费和违约金

如果双方协商一致解除合同，在退还购房款的可能会产生一些费用。

1. 印花税 —— 根据地方规定需缴纳一定比例的印花税。

2. 违约金 —— 根据合同约定支付相应金额。

在实际操作中，这部分的具体数额和计算需要与卖房者详细协商。购房者需要注意的是，有些条款可能会加重买方的责任，必要时应寻求法律帮助。

第六步：解除抵押登记

如果已经完成了抵押权登记，则需要及时办理注销手续。具体流程包括：

1. 携带身份证明、抵押合同、解除协议等材料。

2. 到房产交易中心提出申请。

3. 办理相关撤销登记手续。

在实际操作中，购房者需要提前预约，并准备好所需材料。

第七步：税务处理

根据当地税务局的规定，购房人可能还需要办理相关的税务变更手续。

1. 增值税 —— 如果房产已满足增值税缴纳条件，则需按比例计算。

2. 个人所得税 —— 根据具体情况确定是否需要缴纳。

在实际操作中，购房者应主动向税务部门具体要求，并按期完成相关申报。

四 | 房贷审核通过后退房的注意事项

报告时间限制

根据《中华人民共和国民法典》的相关规定，合同解除权需要在一定的期限内行使。超过这个时限将无法主张权利。

证据收集与保存

购房者需要收集所有相关材料，包括但不限于：

1. 贷款审批通知书。

2. 原购房合同。

3. 协商过程中的往来函件。

4. 第三方机构出具的证明文件（如评估报告）。

在实际操作中，购房者应妥善保存这些文件，并对其真实性负责。任何不实之处都可能导致不利后果。

通知程序

为确保法律效力，购房者需要严格按照法律规定的进行通知：

1. 当面送达 —— 由第三方见证人陪同。

2. 邮寄送达 —— 使用具有回执功能的快递公司。

3. 公证送达 —— 对于重大事项建议采用公证。

在实际案例中，很多购房者因未履行正式通知程序而导致权利受损。这一环节尤为重要。

五 | 相关法律风险提示

违约责任

如果购房者单方面违约，则可能需要承担以下后果：

1. 支付违约金。

2. 赔偿卖房者的实际损失。

3. 影响个人征信记录。

在实际操作中，很多购房者并未充分认识到这一点，导致后续出现严重问题。建议购房者在作出决定前仔细评估这一潜在风险。

信用影响

根据相关规定，购房者的违约行为可能会影响其未来的融资能力：

1. 个人征信报告中将如实记录。

2. 可能会在未来一段时间内无法获得贷款资格。

在实际案例中，我们发现有些购房者在退房后短期内难以获得新贷款。这提醒购房者一定要谨慎行事。

连带责任

如果购房者与第三方机构（如中介公司）签订相关协议，则可能需要承担连带赔偿责任。这一点在实际操作中往往被忽视，因此需要特别重视。

六 |

房贷审核通过后退房是一个复杂度较高且风险较大的行为。购房者必须严格按照法律规定和合同约定行事，并注意以下几点：

1. 严格遵循相关法律程序。

2. 及时与银行等金融机构沟通。

3. 妥善处理税务和违约金问题。

在实际操作中，建议购房者寻求专业律师的帮助，以最大限度地保护自身合法权益。通过这种，才能真正实现利益最大化的目标。

（本文所有信息均为虚构，不涉及真实个人或机构。）