交完首付了贷款下不来能退房吗|退房条件与法律依据

在当前中国房地产市场环境下，购房者在签订购房合同并支付首付款后，因银行贷款未获审批而要求解除合同、退还首付款的情况屡见不鲜。从法律条文、实务操作及风险防范等角度，对"交完首付了贷款下不来能退房吗"这一问题进行深入解析。

基本概念界定

"交完首付了贷款下不来"，是指购房者已经按照合同约定支付了首付款，但因各种原因导致银行按揭贷款未获批准，进而引发能否解除合同、退还已付首付款的问题。这种情境在实务中非常普遍，特别是在房地产市场调整期。

法律依据分析

（一）《商品房买卖司法解释》相关规定

根据《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释（一）》第二十三条款规定：

交完首付了贷款下不来能退房吗|退房条件与法律依据 图1

"因不可归责于买方的事由导致无法办理贷款手续，买方请求解除合同的，应予支持。"

司法实践中，银行贷款未获批准通常被视为不可归责于买方的原因，因此购房者有权要求解除合同，并退还已付首付款。

（二）《民法典》的相关规定

《中华人民共和国民法典》第五百八十条款规定：

"当事人一方不履行非金钱债务或者履行不符合约定的，对方可以请求其承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。"

在贷款未获批准的情况下，如合同中没有约定特殊条款，通常买方（购房者）可以选择解除合同。

（三）地方性法规与实务操作

各省市高院结合当地实际情况制定了具体的指导意见。

北京市高级人民法院认为：银行贷款未批不应由购房者的首付责任承担。

上海市法院倾向于从维护交易安全角度出发，要求购房者提供替代融资方案，如无法提供则可解除合同。

实务操作中的常见问题

（一）如何判断贷款未获审批的责任？

实践中需要区分不同情况：

1. 购房者因自身信用问题导致贷款未批；

2. 非购房者原因（如银行信贷政策调整、房地产市场环境变化等）；

3. 开发商方面的原因。

需要注意的是，司法实践中通常将不可归责于买方的因素作为解除合同的理由。对于购房者自身存在严重征信问题的情况，则不能简单适用上述规定。

（二）解除合同的程序

1. 购房者在收到贷款未批通知后，应立即与开发商进行沟通协商。

2. 若协商不成，应及时向法院提起诉讼，请求判令解除合同并退还首付款。

3. 在诉讼过程中，购房者需提供以下证据：

贷款申请被拒的书面通知；

初步选房确认书或其他证明购房诚意的材料；

首付款转账凭证。

（三）常见争议点

1. 开发商主张购房者存在首付分期或加按揭义务，但法院一般不支持这种抗辩。

2. 贷款未批后首付款是否应计息的问题。司法实践中倾向于支持利息返还请求。

风险防范与建议

（一）对购房者的建议

1. 在签订合仔细阅读关于贷款条款的约定，必要时可请专业律师参与审查。

2. 办理贷款前充分评估自身资质，包括但不限于信用记录、收入状况等。

交完首付了贷款下不来能退房吗|退房条件与法律依据 图2

3. 留存好所有交易文件和沟通记录，在发生争议时作为证据使用。

（二）对开发商的建议

1. 应当在销售环节做好购房者的资质初审工作。

2. 合同中可适当加入关于贷款未批的条款，但需符合公平原则。

3. 设立相应风险基金，用于处理可能出现的退盘情况。

典型案例分析

案例一：

购房者A在支付50%首付款后，因银行信贷政策收紧导致按揭未能通过。法院判决解除合同，并责令开发商退还首付款及同期存款利息。

案例二：

购房者B因个人信用问题无法获得贷款，且合同中未就此类情况作出特殊约定。法院认为不能简单适用上述司法解释，而是要求购房者提供其他融资。当无法落实时，予以解除合同。

在"交完首付了贷款下不来能退房吗"这一问题上，通常情况下购房者的权益是可以得到法律保护的。但具体能否退房还需要结合合同条款和实际情况综合判断。为稳妥起见，建议在发生类似情况时及时寻求专业法律帮助，以便最大限度维护自身合法权益。

本文所涉内容仅用于公益普法宣传，个案需要请专业律师的意见。

（本文所有信息均为虚构，不涉及真实个人或机构。）