抵押权未解除|在建房产能否作为融资抵押物

随着我国房地产市场的发展，在建工程项目融资逐渐成为一种常见的商业活动。在实际操作中，很多企业由于各种原因无法及时办理抵押物的解押手续，这就引出了一个关键问题：在建房产是否可以在抵押权未解除的情况下作为融资抵押物？从法律、金融和项目管理的角度对这一问题进行详细阐述。

抵押权优先性原则

根据《中华人民共和国担保法》和相关司法解释，在多个抵押权存在的情况下，抵押权的清偿顺序遵循以下规则：

1. 已经登记的抵押权优先于未登记的抵押权；

2. 同一物上存在两个以上抵押权时，按照抵押登记的时间先后顺序受偿；

抵押权未解除|在建房产能否作为融资抵押物 图1

3. 顺序相同的抵押权，按比例受偿。

这一原则表明，在建房产已经存在的抵押权具有法律上的优先性。新的融资方在提供贷款时必须充分考虑到现有抵押权的清偿顺序问题。

融资中的条件限制

尽管在技术上可以实现对已抵押房产进行再次抵押，但实际操作中存在以下限制：

1. 评估价值认定：需要专业评估机构对房产的剩余价值进行评估。通常只能获得扣除已抵押部分后的价值额度；

2. 贷款产品选择：受限于现有抵押权的存在，融资方能提供的贷款产品种类和授信额度都会受到较大影响；

3. 法律风险防控：需要在合同中明确约定各方权利义务关系，确保新旧抵押权的合法性和可执行性。

实际操作流程

1. 尽职调查阶段：

查阅房产的不动产权籍资料，确认是否存在其他抵押权；

通过查询企业征信报告或其他渠道了解借款人的履约记录；

聘请专业律师团队进行法律风险评估。

2. 价值评估与授信审批：

委托具有资质的房地产评估机构对房产市场价值进行客观评估；

结合已有抵押情况，确定可融资额度上限；

组织召开项目评审会，综合评估项目的可行性和风险程度。

3. 合同签订与抵押登记：

确保所有合同条款符合法律规定，并经过法律顾问审核；

在相关部门办理新增的抵押权登记手续；

办理相关保险及其他增信措施。

典型案例分析

以某科技公司A项目为例。该公司由于流动资金需求，计划以其名下尚未竣工的办公楼作为抵押进行融资。该房产已存在一笔银行开发贷款，抵押权人为某国有商业银行。

通过专业评估，该办公楼市场估值为5亿元，已抵押部分为3.5亿元；

贷款机构在审慎评估后，决定提供1亿元的新增授信额度；

双方签订协议，并在登记部门办理了新的抵押权设立手续。

风险管理建议

1. 建立完善的抵押物价值动态监测机制；

2. 制定详细的还款计划和风险应急预案；

3. 定期进行法律合规检查，确保各环节操作符合法律规定；

抵押权未解除|在建房产能否作为融资抵押物 图2

4. 加强与现有抵押权人的沟通协调，争取达成有利于双方的解决方案。

随着绿色金融、供应链金融等创新融资模式的发展，在建房产作为抵押物的应用场景将更加多元化。但无论融资方式如何创新，都必须严格遵守法律法规和市场规则，确保各方权益得到有效保护。

在建房产在抵押权未解除的情况下仍可作为融资工具使用，但需要融资双方严格按照法律规定和商业原则进行操作，共同防范和化解可能出现的各类风险。

（本文所有信息均为虚构，不涉及真实个人或机构。）