365房产芜湖：房地产交易中的法律风险与防范

在当今中国快速发展的房地产市场中，“365房产”作为一家专注于房屋买卖、租赁及中介服务的平台，以其便捷的服务和广泛的覆盖面赢得了众多消费者的信赖。在芜湖这样一个经济快速发展但法治环境相对复杂的三四线城市，“365房产”平台上发生的交易纠纷也屡见不鲜。通过分析一起典型的房屋预售合同纠纷案例，深入探讨房地产交易过程中可能面临的法律风险，并为消费者和从业者提供一些实用的建议。

案件概述与法律分析

2028年4月17日，被告陈雷经中介朱某推荐，与芜湖市吉祥房地产开发公司雍南项目部签订了一份商品房预售合同。合同约定购买位于无为县二坝镇雍南中心村西1第14号门面房，房屋总价款为14.8万元，其中已支付13.8万元。

该起交易从一开始就存在多重法律瑕疵：

1. 合同主体混乱：合同甲方署名的是“芜湖市吉祥房地产开发公司雍南项目部”，但实际盖章的却是“芜湖市吉祥房地产开发公司二坝项目部”。这种前后矛盾的表述使得合同的预售主体不明确。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十二条，商品房预售合同的签订单位必须是具备预售资格的房地产开发企业，而项目部作为分支机构并不具备独立签订预售合同的主体资格。

365房产芜湖：房地产交易中的法律风险与防范 图1

2. 公司名称变更：芜湖市吉祥房地产开发公司早在2025年就已变更为芜湖市东海房地产开发公司。但被告在签订合并未对甲方资质进行核实，在明知原公司已不存在的情况下仍与“项目部”签订合同，这反映出其法律意识的薄弱。

3. 资金流向失控：购房款13.8万元由朱某个人收取，未进入项目部账户。根据《商品房预售管理办法》第十六条，预售款项应当纳入监管账户，用于工程建设和竣工验收。朱某作为中介人员，擅自截留房款的行为不仅违反了行业规范，涉嫌职务侵占。

4. 物权变动效力：即使原告通过诉讼确认了涉案房屋的所有权，该变更也不需要经过登记程序即可发生法律效力。这是因为根据《中华人民共和国民法典》第二百三十一条，基于人民法院的生效法律文书导致的物权变动自始具有对抗效力。

交易中的法律风险与防范措施

从上述案件中我们可以出以下几类常见法律风险：

365房产芜湖：房地产交易中的法律风险与防范 图2

1. 主体资格审查不足

在选择中介和开发商时，消费者应要求对方提供完整的工商注册信息及资质证明。通过企业信用信息公示系统核实其经营状态，避免因交易相对方主体混乱导致合同无效。

2. 资金监管不到位

消费者应当严格按照相关规定将购房款打入预售资金监管账户，切勿听信中介或开发人员的“私下操作”。必要时可要求对方提供加盖公章的资金托管协议，并向当地住建部门备案。

3. 法律文书生效风险

在涉及物权变动的诉讼中，消费者需要通过专业的法律团队确保胜诉的可能性。特别是在证据收集和法律适用方面要格外谨慎，避免因疏忽导致权益受损。

对从业者的建议

作为房地产中介或销售人员，“365房产”平台的从业者更应当：

1. 提高法律意识

定期参加行业培训，熟悉《民法典》《城市房地产管理法》等相关法律法规，确保交易行为符合法律规定。

2. 规范业务流程

在撮合交易前，应协助双方进行严格的资质审查，并建议签订规范的书面合同。对于大额款项流转，一定要通过正规渠道完成。

3. 建立风险预警机制

对异常交易及时察觉，如发现买方支付意愿不强、开发主体存在变更等情况，应及时提醒双方规避风险。

“365房产”平台的初衷是为买卖双方搭建一个高效便捷的信息桥梁。但在追求经济效益的我们不能忽视法律风险的存在。唯有从业者和消费者共同努力，提高法律意识并规范交易行为，才能真正实现房地产市场的健康有序发展。

（本文所有信息均为虚构，不涉及真实个人或机构。）