勤诚达正大城商业模式|项目融资创新与风险管理

“勤诚达正大城商业模式”？

在城市化快速推进的背景下，城市更新已成为中国经济发展的重要驱动力。作为深圳最早涉足城市更新领域的企业之一，勤诚达集团以其“正大城”项目闻名业内。深入探讨这一商业模式的核心要素、融资策略及其面临的挑战，并结合项目融资领域的专业视角进行分析。

“勤诚达正大城商业模式”是指在城市更新过程中，通过土地一级开发与二级市场相结合的方式，整合多方资源，实现项目的滚动开发和资金的高效运作。该模式强调资本运作的灵活性和创新性，注重风险控制和社会责任，以期在保障项目 profitability 的前提下，推动区域经济发展。

商业模式的核心要素

1. 资源整合机制：多主体协同开发

勤诚达正大城商业模式|项目融资创新与风险管理 图1

勤诚达正大城项目的成功离不开其高效的资源整合能力。通过引入政府平台公司、金融机构和其他社会资本方，形成了多元化的合作生态。这种模式不仅分散了资金压力，还提高了整体资源的利用效率。

2. 资本运作策略：滚动开发与再融资

项目采用分期开发和分阶段融资的方式。初期通过土地一级开发获取收益后再投入二级市场开发，实现了“以小博大”。通过设立房地产基金等方式吸引机构投资者，进一步优化了资金结构。

3. 风险管理：立体化风险防控体系

针对城市更新项目面临的政策风险、市场风险和财务风险，勤诚达建立了多层次的风险管理体系。包括：

政策跟踪与预警机制

市场研究与销售策略调整

财务模型优化与资金链监控

4. 社会效益：可持续发展理念

项目注重绿色建筑技术应用和社区功能完善，打造了集商业、住宅、公共设施于一体的综合社区。这种发展模式不仅提升了区域价值，还改善了居民生活环境。

项目融资的创新实践

1. “工抵贷”融资模式：解决流动资金难题

通过引入施工方垫资开发的方式，勤诚达有效缓解了项目的初始资金压力。工程款的部分用于土地增值税的缴纳和一级开发投入，这种方式既降低了财务成本，又提高了资金使用效率。

勤诚达正大城商业模式|项目融资创新与风险管理 图2

2. 房地产基金运作：吸引机构投资者

公司联合多家金融机构发起设立了数支房地产投资基金，总规模超过50亿元。这些基金通过“股权 债权”的方式投资于不同开发阶段的项目，为整体开发提供了稳定的资金来源。

3. 供应链金融：优化上游企业合作

勤诚达与核心供应商建立了长期合作关系，并通过供应链金融平台将部分应收账款转化为流动资金支持。这种方式不仅提升了上游企业的议价能力，还稳固了产业链合作关系。

4. 政策性银行贷款：降低融资成本

公司积极对接政策性银行，获取低利率的开发贷款支持。这些贷款主要用于项目后期建设，有效降低了整体财务成本。

风险管理与挑战应对

尽管“勤诚达正大城模式”具有诸多创新点，但其发展过程中也面临不少风险和挑战：

1. 政策环境不确定性

城市更新项目的推进往往需要政府的支持，但相关政策的调整可能会影响项目进度和收益预期。为此，公司建立了专门的政策跟踪团队，并定期评估政策变化对项目的影响。

2. 市场需求波动

房地产市场的周期性波动给销售回款带来了不确定性。为应对这一挑战，勤诚达通过差异化定价策略和灵活的营销方式，提高了去化速度。

3. 资金链断裂风险

由于前期开发投入大且回笼周期长，项目面临较大的流动性压力。为此，公司一方面加强现金流管理，通过多种融资渠道确保资金链的安全性。

未来发展趋势与优化建议

鉴于城市更新领域的广阔前景，“勤诚达正大城模式”仍有较大的发展空间。未来可以从以下几个方面进行优化：

1. 强化科技创新应用

利用大数据、人工智能等技术手段提高项目管理和风险评估的精准度，降低运营成本。

2. 拓展国际合作渠道

在满足国内监管要求的前提下，探索跨境融资的可能性，引入境外低成本资金。

3. 完善ESG管理框架

将环境、社会和治理（ESG）因素纳入整体战略规划，提升企业的可持续发展能力。

“勤诚达正大城模式”为中国城市更新领域的创新发展提供了有益借鉴。其成功在于将传统地产开发与现代金融工具相结合，构建了高效的资源整合和融资体系。未来的发展仍需密切关注政策变化和市场波动，并在风险管理、社会责任等方面持续投入。只有这样，“勤诚达正大城模式”才能真正实现经济效益和社会效益的双赢，为中国城市发展提供更有力的支持。

注：本文所有数据均为虚拟示例，与实际案例无直接关联。文中提到的“工抵贷”、“房地产基金”等仅为说明性概念，不构成具体的融资建议。

（本文所有信息均为虚构，不涉及真实个人或机构。）