购房以他人名义贷款|项目融代购风险与防范

作为项目融资领域的从业者，我们经常会遇到这样的问题：在房地产开发或投资过程中，是否可以通过“以他人名义贷款”的方式完成资金募集或资产配置？这种操作模式在业内被称为“代购”或“假按揭”，其本质是以他人的信用资质和名义获取银行或其他金融机构的贷款支持。从项目融资的专业视角出发，系统分析这一问题的法律风险、操作要点以及防范策略。

购房以他人名义贷款？

购房以他人名义贷款，是指实际购房人（以下简称“委托方”）并不直接与金融机构签订贷款合同，而是通过与具备较好信用资质的第三方（以下简称“代购人”）达成协议，由后者作为名义上的借款人。这种模式常见于房地产开发项目融资、个人大额投资或企业资产配置等领域。

在实际操作中，双方可能会签署一份私下协议，约定房屋所有权归委托方所有，而代购人仅以其信用资质获取贷款并按月还贷。这种安排短期内看似降低了委托方的融资门槛，但也蕴含着巨大的法律和财务风险。

项目融代购的风险分析

1. 法律合规风险

购房以他人名义贷款|项目融代购风险与防范 图1

根据《中华人民共和国民法典》及相关司法解释，在购房以他人名义贷款的情况下，代购人与银行签订的借款合同效力不受影响。但一旦发生违约或纠纷，委托方作为实际用款人可能会被追究连带责任。在些案例中，法院甚至会认定房屋所有权归属于名义借款人，从而导致委托方的重大财产损失。

2. 征信风险

代购人的个人信用记录将直接受到影响。若项目融资过程中出现还款逾期或违约情况，不仅会影响代购人的个人信用评分，还可能波及其关联的其他金融活动。这种风险在实际操作中往往难以完全隔离。

3. 资金流动性风险

若委托方未能按时履行与代购人之间的私下协议，可能导致代购人面临巨大的还款压力，甚至出现资金链断裂的情况。特别是在项目融资过程中，资金的流动性需求较高，任何突发情况都可能引发连锁反应。

4. 税务风险

通过他人名义购房贷款，意味着房屋权属证书登记在代购人名下，这会影响到未来出售或抵押时的税费计算和缴纳，增加委托方的税务负担。

购房以他人名义贷款|项目融代购风险与防范 图2

项目的操作要点与风险防范

针对上述风险点，我们提出以下操作建议：

1. 严格审查代购人选资质

在选择代购人时，应对其信用状况、还款能力以及法律意识进行全面评估。优先选择具备稳定收入来源、良好信用记录的个人。对于企业客户，则需考察其财务健康度和管理团队的专业性。

2. 建立清晰的风险分担机制

委托方与代购人之间应签订详细的协议，明确双方的权利义务关系。包括但不限于：

房屋所有权归属

贷款本息的偿还

违约责任的承担

争议解决条款

3. 设立风险隔离机制

建议委托方为代购人相关保险产品，或者通过设立特殊目的载体（SPV）的实现资产隔离。这种操作可以有效降低因代购人违约导致的连带责任风险。

4. 加强全程监控与合规管理

在项目融资过程中，应安排专业团队对融资资金的使用情况、还款来源进行持续跟踪。要确保所有操作符合国家法律法规和监管要求，避免触犯刑法中的“非法吸收公众存款”或“集资诈骗”等罪名。

5. 充分利用法律手段保护自身权益

委托方应与专业律师团队，在协议签署前仔细审查相关法律文件。必要时，可寻求公证机构对相关协议进行公证备案，提升法律效力。

行业趋势与

随着房地产市场的调控政策不断加码，“以他人名义贷款”的现象在些地区有所减少。但这种融资模式仍然在特定领域和场景下发挥着一定作用。在房地产投资和项目融

更多的机构投资者将倾向于使用自有资金进行配置；

金融机构会进一步加强风险审核，提高首付比例、缩短贷款期限；

政府部门可能会出台更严格的监管政策，严控“假按揭”行为。

购房以他人名义贷款虽然在些情况下能够满足短期的融资需求，但从长期来看，其带来的法律风险和财务隐患不容忽视。作为项目融资从业者，我们需要始终坚持依法合规的操作原则，在为客户提供创新性融资方案的最大限度地降低潜在风险。只有这样，才能真正实现项目投资的安全、稳健与可持续发展。

在实际操作过程中，建议相关主体切勿为了追求短期利益而忽视法律和合规要求。应该更多的关注长期价值，建立规范化的运作机制，这才是应对市场变化和防范金融风险的正确途径。

（本文所有信息均为虚构，不涉及真实个人或机构。）