商品房与回迁房办贷款的区别|项目融资中的注意事项

在我国城市建设快速推进的背景下，回迁房作为一种特殊的住房形式，在城市改造和搬迁安置中扮演着重要角色。与此商品房作为市场化程度最高的 Residential Property，一直是房地产市场的主力产品。在项目融资领域，无论是开发企业还是金融机构，都需要清晰理解这两种房产类型之间的区别，尤其是在贷款办理流程、资质要求、风险评估等方面存在的差异。

回迁房的基本特点与法律属性

回迁房主要产生于城市旧城改造、道路拓宽等市政建设项目中。这类房产的形成基于政府或开发企业的拆迁安置协议，面向特定群体（如被拆迁户）提供住房补偿。根据相关法规，回迁房的产权归属和交易限制可能受到一定约束。

1. 产权属性

大多数回迁房属于有限产权性质，在一定期限内不能进行市场交易。这种限制通常会在拆迁安置协议中明确载明。

商品房与回迁房办贷款的区别|项目融资中的注意事项 图1

2. 价格机制

回迁房的价格通常由政府或项目方根据评估结果确定，与市场价格存在明显差距。部分情况下，被拆迁户可以选择货币补偿或实物安置两种。

3. 使用条件

回迁房的获得往往附带一定条件，仅限于被拆迁 household 使用；或者在转让时需要征得相关部门同意。

商品房的基本特点与法律属性

商品房是指由房地产开发企业开发建设并向社会公开销售的 residential property。与回迁房相比，商品房具有完全市场化的特点。

1. 完整产权

商品房的所有权从之日起即完整无瑕疵，购房者可以自由转让或出租。

2. 市场价格机制

商品房的价格由市场供需关系决定，买卖双方通过合同约定成交价格，通常遵循市场价格波动规律。

3. 使用条件开放

除法律法规明确限制的房产类型外，商品房在使用和处分方面没有特别限制。

两者办贷款的具体区别

1. 贷款申请主体

回迁房：通常由被拆迁户个人申请，部分情况下开发企业可以作为共同申请人。

商品房：既可以是个人购房者申请，也可以是由开发商申请用于项目融资。

2. 抵押物评估差异

商品房与回迁房办贷款的区别|项目融资中的注意事项 图2

回迁房：由于产权受限，其抵押价值通常低于市场价格；在贷款审批时需要特别注明相关限制条件。

商品房：作为完整产权物业，其市场价值可以直接用于评估贷款额度。

3. 贷款利率与首付比例

回迁房：部分银行会给予特殊优惠，但整体贷款政策较为严格。

商品房：执行统一的 mortgage rate 和 down payment ratio 制度。

4. 风险控制措施

回迁房：需要特别关注其转让限制条款，避免出现押品处置风险。

商品房：作为标准化抵押物，其变现能力更强。

项目融资中的注意事项

1. 针对性评估方法

在为回迁房相关项目提供融资服务时，金融机构应建立专门的评估体系，充分考虑其产权特性和市场流动性限制。

2. 法律风险防范

严格审查拆迁安置协议条款，确保抵押物的法律效力；必要时可寻求专业法律顾问支持。

3. 组合性融资策略

对于涉及回迁房的综合开发项目，建议采取组合式融资方案。在前期建设阶段使用 developer"s loan 或 mezzanine financing，后期则利用商品房预售款补充资金需求。

4. 市场监测与预警机制

保持对回迁房相关市场的持续关注，建立风险预警指标体系，及时应对可能出现的市场波动或政策变化。

典型案例分析

以某城市道路拓宽改造项目为例。建设方通过公开招标选择开发企业，并由政府提供土地。拆迁过程中涉及50户居民搬迁，其中70%选择了回迁安置。开发企业在申请 project finance贷款时，需特别考虑以下问题：

1. 资本金比例

根据相关监管要求，基础设施类项目资本金不低于30%，而商业房地产开发项目资本金不低于20%。

2. 抵押物安排

需要将拟开发的商品房作为抵押担保，被拆迁户的回迁安置协议也是重要的增信措施。

3. 贷款期限与还款方式

基础设施建设周期较长，通常采用分期偿还方式；而商品房预售收入可以为贷款提供稳定的现金流支持。

4. 风险分担机制

开发企业需与政府共同承担项目可能面临的拆迁纠纷、工程延期等风险。

通过以上案例在涉及回迁房和商品房混合开发的综合性房地产项目中，金融机构需要对两种不同类型房产的风险特征进行差异化评估，并制定相应的风险管理策略。这不仅关系到融资项目的成功与否，也影响着整个项目的社会效益和经济效益。

政策建议与

1. 完善相关法律法规

建议进一步明确回迁房的产权属性和交易限制，统一全国范围内相关政策标准。

2. 加强金融创新

鼓励金融机构开发专门针对回迁房及其相关项目的融资产品和服务。

3. 提升监管效能

加强对回迁房贷款业务的事中事后监管，防范系统性金融风险。

4. 促进行业标准化建设

推动建立统一的评估体系和风控标准，提高整个行业的运作效率。

从长远来看，随着我国城市化进程的深入发展，类似回迁房与商品房结合的开发模式将更加普遍。这不仅要求金融机构提升专业服务水平，也需要政府部门加强政策协调，共同为城市建设和发展提供坚实的融资保障。

在房地产市场持续调控的大背景下，准确理解和把握不同类型房地产项目的金融特性，对于优化资源配置、防范金融风险具有重要意义。期待通过本文的分析和探讨，能够为项目融资实践提供更多有益参考。

（本文所有信息均为虚构，不涉及真实个人或机构。）