他人代持房产｜项目融资中的权益保护与法律风险分析

代持房产的现象及其背后成因

在房地产市场中，"代持房产"作为一种非正式但广泛存在的现象，近年来逐渐进入公众视野。"代持房产"，是指实际购房人出于某种原因（如规避限购政策、隐藏资产等），借用他人名义签订房屋买卖合同和办理相关手续的行为。这种操作在项目融资领域也屡见不鲜：一些资金方由于自身资质限制或融资需求紧迫，在缺乏直接融资渠道的情况下，可能会选择通过"代持房产"的方式间接获取资金支持。

从案例分析来看，这类操作往往存在以下几个潜在风险：

法律风险：一旦发生纠纷，实际权益人可能因缺乏书面证据而难以主张权利。

财务风险：若代持方出现还款问题，实际资金提供方将面临资产被强制执行的风险。

他人代持房产｜项目融资中的权益保护与法律风险分析 图1

税务风险：房产增值带来的税费归属问题可能引发争议。

以项目融资领域的专业视角，深入分析"他人代持房产"这一现象的成因、潜在风险及其应对策略。

项目融资背景下的代持房产：典型案例与模式解析

在项目融资过程中，代持房产通常有两种典型的操作模式：

模式一：直接资金支持类

案例特点：

实际资金方（如某科技公司）因资质问题无法直接参与房地产开发。

通过"代持协议"，由名义购房人完成首付支付及按揭贷款。

房产归属最终以书面约定为准。

风险分析：

若名义购房人出现还款逾期，银行可能要求处置房产，导致实际资金方权益受损。

税务机关在稽查中发现代持关系后，可能会追缴差额税款。

模式二：结构化融资类

案例特点：

实际控制人通过设立信托或有限合伙企业间接持有房产资产。

名义购房人为有限合伙人（LP），仅承担有限责任。

房产增值收益按照约定比例分配。

风险分析：

若基础资产出现问题，可能导致整个结构化融资产品违约。

合规性问题可能引发监管机构关注。

权益保护与法律风险管理

为降低代持房产带来的法律风险，项目方需要从以下几个方面着手：

1. 完善书面协议

签订详细的代持协议，明确双方权利义务。

协议内容应包括：

资金来源及用途；

房产归属及收益分配；

违约责任及争议解决机制。

2. 第三方见证或公证

可邀请律师或公证机构对代持协议进行见证，确保其法律效力。

使用电子签名等技术手段固定证据，提高确凿性。

3. 合规性审查

聘请专业团队对整个交易结构进行合规性评估。

确保不触碰"规避限购政策"或"洗钱"等红线问题。

财务风险分析与控制

代持房产模式在财务上的复杂性主要体现在以下几个方面：

1. 资金链断裂风险

若名义购房人出现还款困难，可能引发连锁反应。

应建立备用资金池或引入担保机制。

2. 税务规划风险

房产交易税费的归属容易引发争议。

建议与税务机关提前沟通，明确各项涉税事项。

3. 资产保全风险

在代持关系中，实际资金方往往面临"资产被强制执行"的风险。

可通过设立特殊目的载体（SPV）等方式实现风险隔离。

与专业建议

随着监管力度的不断加强，传统的代持房产模式将面临更大的合规压力。在项目融资领域，各方参与者需要更加注重法律合规性，合理设计交易结构，并建立有效的风险管理机制。

他人代持房产｜项目融资中的权益保护与法律风险分析 图2

对于正在考虑采用代持模式的企业或个人，建议采取以下措施：

1. 优先选择合法合规的资金获取方式。

2. 如确需采用代持模式，应充分评估潜在风险并寻求专业机构的支持。

3. 定期进行财务审计和法律审查，及时发现并处置问题。

在项目融资过程中，各方务必保持高度谨慎，审慎评估各项风险因素，确保在合法合规的前提下实现资金目标。

（本文所有信息均为虚构，不涉及真实个人或机构。）