商品房贷款|已购商品房出售过户条件及流程解析

随着我国房地产市场的快速发展，住房按揭贷款已成为多数购房者的首选。在项目融资领域，商品房贷款业务的普及也为购房者提供了便利。在实际操作中，很多购房人会遇到一个问题：已购的商品房有未结清的贷款，是否可以进行出售过户？从法律、金融和实际操作层面为您详细解答这一问题。

何为商品housing贷款及出售过户

商品房贷款是指购房者在新建商品房时向银行等金融机构申请的商业性个人住房贷款。这类贷款通常由借款人（购房人）以所购商品房作为抵押，并按揭分期偿还贷款本金和利息。常见的商品房贷款形式包括纯商贷和组合贷（公积金 商业贷款）。

而房屋过户是指将房产的所有权从卖方转移至买方的过程， 包括所有权变更登记在房地产交易中心办理。

商品房贷款|已购商品房出售过户条件及流程解析 图1

已购商品房的出售与贷款结清的关系

根据中卫市住房公积金管理中心的政策指南， 如果房产上有未结清的贷款，是否可以出售过户？答案是肯定的：即使存在未结清的商品房贷款，原 homeowners仍然可以将房产出售。但需要注意以下几点：

(1) 贷款银行同意

大多数银行会在购房者偿还完贷款本息后，在抵押登记上解除抵押权。如果借款人在贷款合同期内申请提前还款，通常需要支付一定数额的违约金。

(2) 债务转移或担保关系处理

商品房贷款|已购商品房出售过户条件及流程解析 图2

根据项目融资领域的法律原则， 如果原借款人将房产出售给他人，则新的买受人必须承担原有的债务责任， 或者通过与银行重新签订贷款协议的承接债务。否则会影响贷款的安全性。

出售商品 housing 的法律风险及防范

在实际操作中，已购商品房的出售涉及以下几个方面的法律问题：

1. 债权转让的合法性

根据《中华人民共和国合同法》的规定，债权人可以将合同的权利全部或部分转让给第三人。但在实践中，商业银行通常会要求买受人重新签订贷款协议并经过严格的审批流程。

2. 抵押权的问题

如果房产上有未结清的商品房贷款，在出售时必须与原贷款银行协商解除抵押关系。买受人需要还清剩余贷款本息才能办理过户手续。

3. 限购政策的影响

部分城市因实施限购政策，可能会影响购买资格审查。因此建议在交易前当地房地产交易中心或住建部门。

实际操作中的注意事项

根据中卫市住房公积金管理中心提供的指南，以下是出售商品housing时需要注意的流程：

1. 偿还贷款本息：未结清的商品房贷款必须由借款人（原 owner）先将剩余本金和利息偿还完毕。

2. 办理抵押权注销登记：

(a) 借款人需携带身份证明、还款凭证等材料到房地产交易中心。

(b) 提交书面申请，要求银行解除抵押权。

(c) 房地产交易中心会在核实无误后办理抵押权注销手续。

3. 签订房屋买卖合同：

在正式交易前，买卖双方需签订合法有效的房屋买卖合同，并对各项权利义务进行明确约定。

4. 办理房产过户登记：

买受人凭购房发票、契税完税证明等材料到房地产交易中心申请办理产权变更登记。

5. 缴纳相关税费： 包括增值税、土地增值税、个人所得税等交易环节中的应缴税费。

项目融资下的特殊性

从 project finance 的角度分析， 商品房贷款涉及到复杂的金融法律关系。银行作为债权人，不仅关心借款人是否有偿债能力，也会关注抵押物的变现能力。在出售抵押房产时，需特别注意以下几点：

1. 债权保障措施： 银行通常会要求买受人继续承担还款义务， 或者通过新合同确保债权的延续性。

2. 优先受偿权： 根据《中华人民共和国物权法》规定， 贷款银行对抵押房产享有优先受偿权。在出售前必须结清相关贷款。

风险提示与建议

为防范交易风险，建议采取以下措施：

1. 在签订买卖合同前， 建议由专业律师或房地产经纪人介入， 确保交易的合法合规。

2. 尽快结清商品房贷款， 避免因贷款问题导致交易无法完成。

3. 定期关注当地房地产市场政策变化， 以便及时调整交易策略。

通过本文的分析可见，已购商品housing在存在贷款的情况下是可以进行出售过户的。但整个过程涉及多个法律和金融环节，需要严格按照相关法律法规办理手续，并及时结清原有的商品房贷款。希望以上内容能为购房者提供有价值的参考信息。

（本文所有信息均为虚构，不涉及真实个人或机构。）